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Comprendre une offre crédit : connaître le lexique immobilier usuel

Taux fixes, taux variables, hypothèque, PPD, caution, Crédit Logement… Parfois difficile à maîtriser, le lexique immobilier est vaste et correspond à autant de situations particulières qui peuvent être la vôtre lors de la signature d’un prêt immobilier. Mon accord.com tente de vous l’expliquer de la plus simple des manières afin de saisir et de comprendre toutes les nuances et les subtilités d’une offre de crédit.

Lexique immobilier : taux fixes et taux variables

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) : un terme du lexique immobilier récurrent

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) ou TEG (Taux Effectif Global) est l’indicateur du coût global de votre prêt. Il est exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt. Le TAEG est annualisé et calculé en prenant en compte l’ensemble des postes de dépense de l’emprunteur :

  • les frais de dossier,
  • les frais de constitution de garantie,
  • les commissions des intermédiaires qui ont permis l’obtention du prêt,
  • les frais fiscaux,
  • les frais d’assurance.

Pierre angulaire du lexique immobilier, le TAEG a été institué afin de permettre au souscripteur de comprendre une offre de crédit en fonction des différentes parties qui la constituent, notamment des frais cachés. Il figure sur les offres préalables de crédit et doit toujours être inférieur au taux d’usure légal. Il doit être mentionné dans tous les écrits. Aucune formulation n’est imposée par la loi.

Les taux fixes

Dans ce type de crédit, le taux du prêt est fixé à la signature du contrat et ne varie pas du début à la fin du remboursement, sauf si vous décidez de renégocier votre crédit ou de le rembourser par anticipation. Bien que le taux d’emprunt soit invariable, les échéances peuvent être modulées dans le temps, sous réserve : cette solution offre la possibilité d’augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités en fonction de vos rentrées d’argent.

Les taux fixes sont indexés sur l’OAT 10 ans (Obligations Assimilables du Trésor), c’est-à-dire les emprunts obligataires de l’État français à 10 ans.

Dans le lexique immobilier, le prêt à taux fixe se présente sous deux grandes formes :

  • à échéances constantes : le montant des mensualités est le même pendant toute la durée du prêt.
  • à échéances progressives : le montant des mensualités augmente chaque année, selon un rythme décidé à la signature du contrat. Cette formule permet d’alléger les mensualités pendant les premières années de remboursement.

Avantages et inconvénients

Comprendre une offre de crédit à taux fixe est assez simple. Avec l’emprunt à taux fixe, vous connaissez en effet dès le départ le montant de vos mensualités et le coût total du crédit, quelle que soit l’évolution du marché. Cette solution permet de gérer de manière optimale votre budget.

En contrepartie, vous ne profitez pas des éventuelles baisses de taux, et vous êtes alors susceptible de payer trop d’intérêts par rapport à l’évolution des conditions du marché.

De plus, le taux d’intérêt de base est plus élevé que celui d’un prêt à taux variable ou capé, et plus risqué sur le long terme.

Son inconvénient majeur concerne surtout la pénalité que vous devrez verser si vous désirez rembourser votre prêt par anticipation, situation fréquente en cas de revente du bien. Il faut savoir que les pénalités de remboursement atteignent en moyenne 2 à 3% du capital restant à rembourser…

L’emprunt à taux fixe est d’abord à envisager si vous empruntez sur une longue durée (de plus de 15 ans). Il procure en effet une grande sécurité du fait de l’invariabilité du taux pratiqué par l’organisme bancaire.

Les taux variables

Comprendre les mécanismes d’une offre de crédit à taux variables

Le taux d’intérêt est révisé périodiquement, en général chaque année à la date anniversaire du prêt en fonction de l’évolution d’un indice de référence.

Cet indice dépend souvent de l’Euribor, qui correspond au prix auquel les banques se prêtent de l’argent à court terme sur le marché monétaire.

En général, les organismes de crédit appliquent cet indice de référence en y ajoutant une marge allant de 1 à 3%, en fonction de votre profil. Plus vous offrez des garanties (revenus réguliers, capacité d’épargne, emploi stable, etc.) plus la marge prise par la banque est faible. Meilleur est alors le taux qui vous est proposé.

Avantages et inconvénients

Les avantages du prêt à taux révisable sont les suivants :

  • le taux de départ est plus faible que celui pratiqué pour un prêt à taux fixe ;
  • la possibilité de pouvoir profiter d’éventuelles baisses de taux qui se répercutent sur vos mensualités ;
  • vous pouvez rembourser votre emprunt par anticipation, sans avoir à payer de pénalités. Par exemple, si les taux d’intérêt augmentent de façon importante, vous êtes autorisé à rembourser votre crédit par avance.
    Le principal inconvénient du prêt à taux révisable concerne le risque de l’opération, qui est exposée à une éventuelle hausse des taux et donc à un renchérissement de votre crédit immobilier par l’augmentation du montant des mensualités.

Choix spéculatif, le prêt à taux révisable est risqué pour le financement de l’acquisition de votre résidence principale, à moins d’avoir contracté un crédit sur une courte durée (moins de 7 ans). Cette option peut néanmoins s’avérer judicieuse à long terme, surtout si vous êtes en mesure de faire face à de fortes variations de remboursements.

Bon à savoir : en cas de hausse des taux, il est généralement possible de transformer un taux variable en taux fixe à des conditions proches de celles du marché. Cette clause doit être mentionnée dans votre contrat de prêt.

Les taux révisables avec couverture : le prêt capé

Afin de protéger leurs clients de fortes hausses de taux, les établissements bancaires ont mis au point d’autres types de prêts à taux variables. Le plus courant d’entre eux est le prêt capé.

Pour comprendre une offre de crédit le mentionnant, il faut savoir que le taux du prêt est révisé périodiquement mais qu’il ne peut dépasser un certain "cap" ou "plafond". Celui-ci est défini lors de la signature du contrat.

Les hausses et baisses de l’indice seront répercutées sur les mensualités de remboursement du prêt, mais celles-ci ne peuvent dépasser un certain montant, connu à l’avance.

Il est à noter que ce type de prêt offre un taux de départ plus élevé que celui d’un prêt révisable sans couverture (un point d’écart en moyenne). Il offre en échange une plus grande sécurité.

D’autres formules de couverture sont possibles, chaque banque développant ses propres produits et solutions de crédits.

Comprendre une offre de crédit : connaître le lexique immobilier usuel

Comprendre une offre de crédit : les différentes garanties proposées

Lexique immobilier incontournable, la notion de garantie est essentielle pour comprendre les tenants et les aboutissants d’une offre de crédit.

Lorsqu’une banque prête de l’argent, elle s’assure en échange de la garantie du remboursement.

Le souscripteur d’un prêt doit donc obligatoirement s’engager par contrat à lui rendre les sommes reçues : c’est l’assurance emprunteur. Celle-ci n’est pas légalement obligatoire mais fait toujours partie des offres de crédits soumises aux particuliers.

Il peut cependant arriver qu’un emprunteur ne puisse plus régler ses mensualités. Les raisons peuvent être diverses : licenciement, divorce, invalidité, décès, etc. La banque exige donc des garanties afin d’éviter d’être pénalisée des sommes avancées.

Il existe actuellement trois types de garanties :

  • l’hypothèque,
  • le Privilège de Prêteurs de Deniers (PPD),
  • la caution.

L’hypothèque

L’hypothèque est une méthode de garantie traditionnelle des offres de crédit. Elle repose sur le bien immobilier : en cas de problème et de non remboursement de crédit immobilier, l’organisme prêteur peut le saisir et le revendre.

Contrairement au PPD qui ne concerne pas les logements en construction, l’hypothèque permet de garantir tous les biens, construits ou non.

Une hypothèque est établie devant un notaire puis publiée au service de la publicité foncière. Elle prend effet à la date de cette publication.

Il faut noter que les frais d’hypothèque reviennent à l’emprunteur : ceux-ci comprennent la rémunération du notaire, la contribution de sécurité immobilière ainsi que les droits d’enregistrement.

L’hypothèque s’étale sur toute la durée du crédit immobilier souscrit. Elle prend fin le jour où la totalité de l’emprunt est remboursée. Elle reste cependant encore inscrite aux services de la publicité foncière pendant un an.

Si vous revendez votre bien avant la fin de votre crédit, vous devez faire une demande de mainlevée qui implique des frais et le paiement de droits et de taxes.

Le Privilège de Prêteurs de Deniers (PPD)

Il désigne un autre procédé qui permet de comprendre une offre de crédit le mentionnant. Le fonctionnement du PPD, aussi appelé IPPD (Inscription de Privilège de Prêteurs de Deniers) se rapproche de celui de l’hypothèque et repose également sur le bien immobilier. Dans le cas d’une demande d’emprunt pour l’acquisition d’un bien immobilier, il permet à l’organisme de crédit ou à la banque de toucher directement l’argent de sa vente dans le cas où celui-ci doit être saisi et vendu.

Le PPD donne à l’organisme de crédit un privilège sur les éventuels autres créanciers d’un prêt ; il est prioritaire sur les autres hypothèques et doit être indemnisé en premier.
Pour bien comprendre une offre de crédit garantie par le PPD, il faut savoir que celui-ci est valable uniquement si votre crédit finance l’achat d’un bien existant : maison, appartement ou terrain.
Il n’est donc pas utilisable pour garantir la partie du prêt qui concerne la construction du logement.

Exonérés de la taxe de publicité foncière, les frais du PPD revenant moins chers que ceux de l’hypothèque, Mon accord.com vous conseille de choisir ce type de garantie dans le cas d’achat d’un logement construit ou d’un terrain.

Le PPD fait l’objet d’un acte notarié qui est inscrit auprès du service chargé de la publicité foncière.L’ensemble des frais sont à la charge de l’emprunteur.

Soulignons que le PDD prend fin deux ans après le remboursement de la totalité du crédit.

Si vous revendez votre bien avant la fin de votre emprunt, une demande de mainlevée est obligatoire afin de suspendre le privilège et faire en sorte que le nouveau propriétaire ne soit pas concerné.

Comprendre une offre de crédit : quid de la caution ?

Le système de la caution consiste à faire appel à une tierce personne ou un organisme spécialisé (comme Crédit Logement) qui se porte caution en s’engageant à rembourser votre prêt si vous ne pouvez plus le faire. Il peut aussi bien s’agir d’un particulier que d’une société spécialisée comme Crédit Logement.

Il existe deux types de caution :

  • la caution simple : l’organisme de crédit ne peut prendre contact avec la caution qu’après avoir engagé des poursuites contre l’emprunteur, dans le cas d’un défaut de paiement ;
  • la caution solidaire : l’entité qui cautionne le prêt souscrit est sommée de commencer à payer la dette du débiteur dès le premier incident de paiement.
La caution du Crédit Logement :
Terme du lexique immobilier parfois méconnu, le Crédit Logement est l’organisme de caution de prêts immobiliers partenaire de la plupart des grands établissements bancaires français. Il est important de connaître son fonctionnement pour bien comprendre certaines offres de crédit immobilier.
Adoptée en 1975, la caution Crédit Logement vise à apporter une alternative à l’hypothèque et au Privilège de Prêteurs de Deniers. Dans ces deux derniers cas, lors de difficulté pour rembourser son crédit, l’emprunteur voit son bien saisi et vendu. Dans le processus de caution du Crédit Logement, chaque contributeur verse une participation dans une caisse commune qui peut être mobilisée en cas de problème : le Fonds Mutuel de Garantie (FMG). L’objectif principal est d’éviter autant que possible la dépossession du bien immobilier.

La caution d’une société spécialisée

C’est l’option la plus conventionnelle et choisie la plupart du temps. Ce système est considéré comme plus rassurant pour vous ainsi que pour la banque. En effet, la société spécialisée qui se porte caution de votre emprunt se consacre entièrement à cette activité de manière professionnelle et dispose d’un fonds dédié.

Le fonctionnement de ces organismes est le suivant : chaque emprunteur contribue à l’alimentation d’une caisse commune dont ils se servent pour combler les prêts défectueux. La participation demandée à l’emprunteur est généralement proportionnelle au montant du prêt accordé et est en partie remboursée à sa fin.

Attention : dans le cas où l’emprunteur fait appel à une société de caution, il doit lui verser des frais proportionnels au montant de son prêt dès le déblocage des fonds. Ceux-ci comprennent une contribution à un fond mutuel de garantie, en partie reversée à la fin du crédit s’il n’y a eu aucun incident, ainsi qu’une commission de caution, définitivement acquise par l’organisme.

La caution d’un particulier

Cette solution est plus rare dans le lexique immobilier. Faire appel à un particulier, sans besoin d’avoir de lien familial avec la personne qui se porte caution pour vous, est néanmoins possible.

En tant que caution de votre emprunt, cette personne s’engage à vous remplacer dans votre rôle d’emprunteur en cas de non remboursement de votre part.

La banque étudie son profil et vérifie si elle dispose de moyens suffisants pour accepter ou non le dossier d’emprunt. En cas de réponse positive, votre offre de crédit immo comportant l’ensemble des mentions obligatoires lui est transmise par courrier. Après réception, la caution dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour donner sa réponse définitive.

Notons que la personne qui joue le rôle de caution engage tout son patrimoine (biens immobiliers, matériels, etc.) que les créanciers sont libres de saisir en cas de défaillance de votre part.

La démarche de cautionnement par un particulier peut se passer de la présence d’un notaire lors de la transaction. Elle s’avère de fait moins coûteuse que d’autres types de garantie d’emprunt. Si vous ne faites pas appel à un notaire, la personne qui accepte de se porter caution doit rédiger à la main un texte sur son engagement à rembourser l’organisme créditeur si vous n’êtes plus en mesure de le faire.

Les obligations de la banque vis-à-vis de la caution :
L’établissement bancaire qui a accordé le prêt doit informer régulièrement la caution de l’état du crédit.
S’il ne s’acquitte pas de cette tâche, la caution n’est plus obligée de payer les intérêts ou les pénalités de retards. Si l’emprunteur cesse de rembourser son crédit, la caution doit en être immédiatement informée.