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Les taux d’intérêt sur le marché de l’immobilier 2015-2016

En France, le secteur de l’achat et de la vente de logements commence à retrouver le sourire. Stabilisation des prix, attractivité des taux de crédit et retour des primo-accédants ont contribué à l’embellie connue en 2015. Faisons le point sur la situation actuelle et les tendances à venir sur le marché de l’immobilier 2016.

Marché de l’immobilier : bilan 2015 et tendance 2016

Augmentation du nombre de transactions pour l’année écoulée

Un taux d’intérêt bas, une baisse des prix de l’ordre de 5 % en moyenne depuis 2012 et une amélioration de la conjoncture économique…

L’ensemble des indicateurs économiques et financiers converge sur ce point : le marché de l’immobilier pour 2015 a été marqué par une activité plus importante que l’année précédente, un peu à l’image de l’économie française, dont les premiers frémissements de reprise se sont également fait sentir.

L’augmentation du nombre des transactions en France et de la vente de logements est confirmée par les grands acteurs du secteur. Cette croissance se situe entre 10% et 20% selon les enseignes.

Bien qu’en dessous des années de référence de l’immobilier (avant la crise financière de 2008), ce niveau d’activité est bien meilleur que les trois années précédentes (2012, 2013,2014), sans toutefois atteindre de réelles envolées ; ce qui reste bénéfique pour les acheteurs ou les investisseurs.

Rappelons-nous que l’effervescence du marché de l’immobilier des années 2000 s’était traduite par une flambée des prix, avec des hausses annuelles à deux chiffres... Les tarifs de la pierre avaient presque triplé dans certaines villes comme Paris, écartant du jeu de l’acquisition les ménages modestes et ceux de la classe moyenne.

Les chiffres du marché de l’immobilier 2015, prévisions pour 2016

Taux d’intérêt au plus bas et tendance des prix à la baisse

Les prix pratiqués sur le marché de l’immobilier en 2015 ont été globalement stables, avec une petite diminution d’environ 1,5% entre les troisièmes trimestres 2014 et 2015 (plus précisément -1,3 % en Ile-de-France et -2,1 % sur le reste du territoire). En 2012, le prix moyen au m² était de 2614 euros alors qu’il se situe aujourd’hui à 2481 euros, soit un recul de 5,1% sur la période.

Alliée à des taux d’intérêt qui restent bas (voir point suivant) et hors assurance, cette diminution des prix incite les professionnels à l’optimisme. La tendance qui s’est dégagée sur le marché de l’immobilier en 2015 pourrait se poursuivre en 2016.

Plus précisément, l’effet conjugué de deux facteurs importants a redonné un peu d’espoir et davantage de solvabilité aux acheteurs :

  • la baisse cumulée de 5,1 % des prix de l’immobilier depuis 2012, période à laquelle le marché de l’immobilier est entré en crise,
  • le niveau assez bas des taux d’intérêt.

Cependant, la hausse du nombre de transactions pourrait être impactée de manière néfaste par une asymétrie entre l’offre et la demande, la première n’augmentant pas au même rythme que la seconde.

Certains indicateurs stipulent même que les prix auraient déjà commencé à repartir à la hausse, même s’il est encore bien trop tôt pour vérifier cette hypothèse.

Marché de l’immobilier 2016 : croissance ou stagnation ?

L’embellie connue sur le marché de l’immobilier en 2015 sera-t-elle durable ? Le retour en force des investisseurs sur le marché du neuf est bien réel et l’avantage fiscal découlant de la loi Pinel n’y est pas étranger.

Sur le marché de l’ancien, les chiffres compilés par les grandes agences sont unanimes et convergent vers des hausses allant de + 10% à +15%.

Cette euphorie ne doit cependant pas occulter le fait que plusieurs éléments laissent supposer que l’amélioration de la situation reste encore fragile. Le marché de l’immobilier peut très vite se dérégler, il fluctue en fonction des variations des taux de crédit.

De plus, les délais de négociation demeurent élevés et varient en fonction des projets immobiliers : 97 jours en moyenne contre moins de 70 à 80 jours durant les belles années d’avant crise entre 2000 et 2007, signe d’une certaine frilosité résiduelle de la part des différents acteurs.

Comment les taux d’intérêt vont-ils évoluer ?

Les taux d’intérêt actuellement à un bas niveau

Le niveau historiquement bas des taux d’intérêt depuis l’été explique en partie le regain de forme du marché de l’immobilier 2015.

Nous l’avons dit, les taux d’intérêt se situent autour de 2 % à 2,5 % sur 20 ans, alors qu’ils s’élevaient généralement à 4,15% en janvier 2012. Cette situation a permis aux ménages de gagner en pouvoir d’achat et de concrétiser leurs projets d’acquisition immobilière.

Autre statistique intéressante : ces ménages s’endettent sur des périodes de plus en plus longues et ont également tendance à emprunter des sommes de plus en plus importantes. La durée moyenne de l’emprunt se situe à 19,7 ans en moyenne.

L’apport personnel nécessaire pour acheter un bien immobilier n’a jamais été aussi faible. Il représente actuellement moins de 1,9% du montant total d’acquisition financé à crédit sur 20 ans.

Voici un exemple concret qui permet de juger de la situation actuelle sur le plan des acquisitions. En ce moment, en remboursant 1 000 euros par mois pendant 20 ans, l’acquéreur peut emprunter 175 500 euros à un taux d’intérêt à 2,7 %, assurance comprise.

Que nous réserve l’avenir ? La bonne tenue du marché de l’immobilier en 2016 dépendra très probablement de l’évolution des taux d’intérêt. Leur hausse serait susceptible de stopper net la reprise actuelle, d’autant plus que le prix de l’habitat reste très élevé, notamment dans les grandes agglomérations régionales. Selon certains modèles, le domaine de la vente d’appartements serait le premier touché si les taux d’intérêt venaient à remonter.

Des disparités régionales indépendantes des conditions d’emprunt

La situation est complexe sur le territoire français, bien que les taux d’intérêt proposés par les banques soient identiques. En cause : le prix fluctuant des acquisitions. Derrière une apparente stabilité des prix, se cachent en effet de fortes disparités selon les régions.

En dehors de Paris, où il est impossible de résumer la situation complexe, et où le prix moyen de la pierre se situe à 8020 euros/m² sur le marché de l’immobilier 2015 (chiffres du 3e trimestre), les régions françaises connaissent des situations diverses.

Les prix ont sensiblement baissé en Aquitaine (-6,5%), en Champagne-Ardenne (-5,8%), en Haute-Normandie (-5,7%), dans l’Essonne (-4,8%), dans les Yvelines (-5,3%), en Seine-et-Marne (-4,3%), dans le Val-de-Marne (-3,8%), ils ont augmenté en Alsace (+6,5%), dans les Pays-de-le-Loire (+4,3%), en Poitou-Charentes (+4,9%) et en Rhône-Alpes (+3,5%).

Excepté l’Alsace, toutes ces régions ont néanmoins connu une accélération de l’activité sur le marché de l’immobilier en 2015. De quoi surfer sur la vague en 2016 ?

L’élément crucial à observer pour définir l’évolution du marché de l’immobilier en 2016 concerne le niveau des taux de crédit. Presque 70% des professionnels du secteur restent optimistes quant à leur maintien dans des zones propres à soutenir l’activité. Par contre, leur hausse éventuelle contrarierait fortement la reprise en cours, qui reste fragile. Le nouveau PTZ (Prêt à Taux Zéro) 2016 pourrait alors servir de bouée de sauvetage en cas de gros temps, notamment en ce qui concerne la primo-accession. Nous y reviendrons dans une prochaine actualité.