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Évolution des taux de crédit immobilier sur les quinze dernières années

Les conditions présentes sont-elles favorables à l’emprunt, à l’investissement ou à l’achat ? Quelle est la conjoncture actuelle ? Les dernières années vont-elles influer sur l’activité à venir ? Quelles sont les prévisions pour les prochains mois ? Si les taux proposés sont sensiblement équivalents d’une banque à une autre à un moment précis, ils connaissent des variations plus ou moins fortes d’une année à l’autre, en fonction des marchés financiers et économiques. Afin de bien préparer votre projet immobilier et de disposer de toutes les cartes en main, il est intéressant de suivre leur évolution en plus de celle des prix des logements. Mon Accord retrace donc pour vous l’historique de l’évolution de taux de crédit immobilier sur les 15 dernières années !

Évolution des taux de crédit immobilier de 2000 à 2010

Le début des années 2000 confirme l’embellie des années 1990

Au cours des années 1990, les taux de crédit immobilier baissent fortement. Pour cette raison, les conditions d’emprunt sont jugées favorables dès le début des années 2000, considérées comme une période propice aux achats de biens. En 1991, le taux effectif global (fixe) pour les prêts à l’habitat était mesuré à 11,9%, contre 6,5% en 2000.
La conjecture économique est donc à l’avantage des acquéreurs, la demande immobilière étant soutenue par une politique d’inflation maîtrisée (1,7% en moyenne annuelle) qui valorise encore plus les taux réels.
Autre caractéristique de l’époque : la durée des emprunts s’allonge et permet d’alléger les mensualités des souscripteurs.
Ajoutée à une évolution des taux de crédit avantageuse, la tendance des prix en faveur des (futurs) propriétaires est largement profitable aux investisseurs qui peuvent revendre leur bien en réalisant quelques années plus tard une plus-value couvrant l’ensemble des coûts induits par l’acquisition initiale.

La stratégie d’achat est optimale pour les ménages souhaitant s’inscrire dans la durée et prend logiquement le pas sur celle de la location. Mais la situation évolue.

TCI et TEG

Le taux d’un crédit immobilier permet de fixer le montant de la rémunération du capital qui vous est prêté par un organisme de crédit ou une banque.
Il permet de calculer le montant des intérêts que vous devez verser en contrepartie de l’octroi d’une somme d’argent déterminée.

Le TEG (Taux Effectif Global) est un indicateur pris en compte pour l’ensemble des frais dus par l’emprunteur lors de la souscription d’un crédit immobilier. Il désigne le taux de fonctionnement réel du crédit et inclut : les intérêts, la périodicité et la durée de remboursement, les frais et accessoires liés à l’emprunt.

2005-2008 : évolution à la hausse des taux de crédit immobilier

Les prix du bâti explosent

En effet, cette situation idyllique ne dure pas devant l’augmentation du coût du bâti, qui devient réellement sensible à partir de 2003. Le chiffre suivant donne une bonne vision du paysage et traduit la flambée de la valeur de l’immobilier durant la décennie : de 2000 à 2010, une hausse des prix de 117% est constatée !

Tandis que l’indice des prix dans l’ancien progresse de 7,4% par an en moyenne, les montants sont rapidement multipliés par deux. Indépendamment de l’évolution des taux de crédit immobilier, le secteur de l’habitat neuf est également morose puisque le revenu disponible par ménage n’a quant à lui augmenté que de 2,1% par an, en moyenne, sur la période. L’ensemble du territoire français est touché, l’envolée des prix dans Paris cristallisant la situation de crise.

L’évolution des taux de crédit immobilier est moins bonne

Alors qu’au troisième trimestre 2005 les taux d’emprunt se situent sous la fourchette des 3,5%, ils connaissent ensuite une hausse pour atteindre les 4,5% à l’été 2007 et même dépasser les 5% au premier trimestre 2009.

Si la période pour les emprunteurs est moins dorée qu’il y a quelques années, l’évolution des taux de crédits immobilier reste cependant maîtrisé. (Rappelons-nous qu’ils se situent au-dessus des 10% au début des années 1990 !)

La crise économique de 2008-2009 dans le secteur immobilier est due principalement à la montée en flèche du prix de la pierre qui a fait chuter la demande.

La crise de 2009 : nouvelle baisse des taux d’emprunt

Point positif : cette crise met un terme à la frénésie des prix, notamment ceux de l’immobilier ancien, qui baissent de 7,1% en 2009.

Jusqu’à fin 2010, l’évolution des taux de crédit immobilier redevient également positive : le seuil moyen d’emprunt bat des records et se situe aux alentours de 3,25% au dernier trimestre de cette même année !

Grâce à cette baisse des taux et à un léger allongement de la durée de souscription, la demande immobilière retrouve des couleurs et de nombreux ménages font le choix de devenir propriétaires, même si l’offre de logement reste irrégulière.

Evolution des taux de crédit : c'est le moment d'investir !

La conjoncture économique de 2010 à 2016

2011-2014 : baisse continue des niveaux d’emprunt jusqu’à 2,5% !

Le prix de l’immobilier repart à la hausse en 2010 et en 2011, avec une croissance certes plus modérée qu’avant la crise de 2008-2009 (respectivement +5,1% et +5,9%). Celle-ci demeure malgré tout supérieure à celle de l’augmentation des revenus, si bien que le volume des transactions chute en 2012 (baisse de 11,3% en octobre 2012 par rapport à octobre 2011.)

L’évolution des taux de crédit immobilier reste pour sa part quasiment stable, même si une petite pointe à hauteur des 4% est à signaler en avril 2012.

Malgré la Loi Duflot (2014), moins attractive pour l’investissement locatif que l’ancien dispositif Scellier (2013), les perspectives d’achat ne sont pas forcément favorables, en dépit de taux d’intérêt historiquement bas. Plusieurs facteurs expliquent cette situation :

  • la dégradation générale de la conjoncture économique,
  • l’augmentation du chômage,
  • une moindre solvabilité des ménages due à la baisse du pouvoir d’achat.

2015 : le temps des mesures politiques

Le 4 mars 2015, le Premier Ministre français Manuel Valls annonce toute une série de mesures visant à relancer le secteur de l’immobilier en France, parmi lesquelles :

  • la facilitation à l’accession au logement pour "les jeunes" ;
  • l’élargissement de l’éligibilité au PTZ (Prêt à taux Zéro), puis Prêt PAS 2016 ;
  • le développement de l’investissement locatif ;
  • la simplification des normes de construction ;
  • la libération rapide des terrains constructibles ;
  • l’abandon de l’objectif de 500 000 nouveaux logements par an pour celui, plus réaliste, de 40 000 logements par an d’ici 2017.

Relance de l’immobilier et chiffres actuels

En moyenne 2,50% sur 20 ans

Depuis le début de l’année 2014, les taux d’emprunt ne sont jamais repassés au-dessus de la barre des 3% et se maintiennent à des niveaux toujours très bas.

C’est toujours le cas pour le début de l’année 2016, et une bonne nouvelle pour toutes les personnes nourrissant un projet immobilier. L’évolution des taux de crédit immobilier ne leur a jamais été aussi favorable.
Sur les trois derniers mois de l’année 2015, les taux d’emprunt ont même connu une baisse graduelle pour rejoindre les minimas historiques de 2005.
Qu’elles concernent les durées d’emprunt à 15, 20 ou 25 ans, les valeurs n’ont quasiment jamais été aussi basses, même si quelques disparités peuvent exister entre certaines régions. Voici les chiffres actuels (mars 2016) :

  • Emprunt sur 15 ans : 2,20% en moyenne,
  • Emprunt sur 20 ans : 2,50% en moyenne,
  • Emprunt sur 25 ans : 2,80% en moyenne.

Quelle évolution ?

Cette situation largement profitable aux personnes souhaitant contracter un crédit en vue d’acquérir un logement devrait rester inchangée encore quelques mois.

Les taux de crédit pourraient même continuer à fléchir légèrement si la Banque Centrale Européenne (BCE) ne juge pas nécessaire de remonter son taux directeur (dans le schéma où les Obligations assimilables du Trésor (OAT) n’augmentent pas, ou très peu).

De plus, l’environnement bancaire reste favorable aux taux de crédit bas. Cette même BCE mène pour l’heure une politique de soutien de l’économie en zone euro et encourage les banques à prêter. L’inflation reste donc très basse, les OAT également. La boucle est bouclée. Mais pour combien de temps encore ? L’avenir nous le dira !

En attendant, si vous envisagez un éventuel projet de construction ou d’achat immobilier, l’heure est venue de passer à l’action. L’évolution des taux de crédit vous est très favorable.

Cette assertion est également valable pour toutes les personnes souhaitant renégocier, regrouper ou racheter leurs crédits. Les taux actuels permettent de réels gains et les banques possèdent encore un portefeuille important de clients ayant contacté des crédits immobiliers à des niveaux élevés, comparés à ceux d’aujourd’hui.

Selon certains de nos spécialistes et analystes financiers, la baisse des taux moyens de crédit immobilier est loin d’être terminée et pourrait atteindre de nouveaux seuils records dans les semaines à venir. N’hésitez pas à contacter Mon Accord si vous avez un projet en tête : nous nous chargeons de trouver la solution de financement la mieux adaptée à votre situation, en fonction des meilleurs taux de crédit disponibles sur le marché de l’immobilier.